إن أي دعوى إخلاء عقار بدون عقد تحتاج لدقة كبيرة في إثبات الملكية وواقعة الغصب إزاء المحكمة العامة؛ فتحتاج المحكمة أدلة دامغة تبرهن انعدام الصفة النظامية للمستأجر، فالمماطلة دون إخلاء بمثابة تعدي على حق عيني محمي، وفي السطور التالية سنُعرفك على لائحة الدعوى القانونية التي تُعيد للمالك حقه.
دعوى إخلاء عقار بدون عقد
عدم وجود عقد إيجار بين الطرفين المؤجر والمستأجر يحتاج لصبر عند اتخاذ الإجراءات القانونية التي تثبت العلاقة التعاقدية، ويتم رفع دعوى إخلاء عقار بدون عقد بكثير من الأدلة للإثبات القاضي وجود علاقة بين الطرفين وبناءً على المقدم يتخذ القاضي الحكم بالإخلاء.
ما المقصود بدعوى إخلاء العقار؟
هي شكوى رسمية تُقدم للمحكمة العامة من المؤجر ضد المستأجر لطلب إخلاء عقار لعدم السداد أو لانتهاء مدة الإيجار وكل ما يُعطل مصلحة صاحب الملك، أو إذا خالف المستأجر شروط الاتفاق فتُلزم المحكمة المستأجر بالإخلاء وعودة حيازة العقار لصاحبه.
ما هي الأسباب النظامية لدعوى الإخلاء؟
لا يحق للمالك طرد المستأجر دون وجود أسباب قانونية تستدعي رفع دعوى إخلاء عقار بدون عقد أو حتى إن كان مبرمًا بينهم، وتتشكل الأسباب فيما يلي:
- عدم سداد الأجرة المتفق عليها في مواعيدها المحددة.
- عند انتهاء مدة العقد وعدم رغبة المؤجر في تجديد العقد.
- إذا تم الإخلال بشرط جوهري في العقد يستدعي الفسخ فورًا.
- حال تغيّر غرض استخدام العقار من نشاط سكني إلى تجاري.
- عند التعرض لظرف طارئ كالوفاة أو الإفلاس أو ترك العقار.
- أثناء الحاجة الماسة للعقار فيجب إثبات المؤجر للمحكمة الحاجة الشديدة له لاسترداده.
ما هي الإجراءات النظامية لرفع دعوى الإخلاء
من أجل رفع دعوى إخلاء عقار بدون عقد أو بعقد لا بد من اتباع إجراءات نظامية محددة تشمل الخطوات الآتية:
- تجهيز الأوراق والمستندات لصحيفة الدعوى، وتتضمن “بيانات العقار والعقد، سبب الإخلاء، الأدلة التي تثبت السبب”.
- تسجيل الدخول لمنصة ناجز ورفع سائر المستندات المطلوبة على أن تكون واضحة وباللغة العربية.
- إذا كان العقد موثق في منصة إيجار فتحال الدعوى لمحكمة التنفيذ لبدأ الإخلاء، وإذا كان هناك نزاع أو العقد غير موثق فتحال للمحكمة العامة ويحكم القاضي بينهم.
- بعد اطلاع القاضي على الأوراق وسماع الأطراف يصدر حكم الإخلاء، ويجب مرور وقت الاستئناف لتنفيذ الإخلاء.
ما هي الاثار القانونية لدعوى الإخلاء؟
بعد صدور الحكم في دعوى إخلاء عقار ورثة أو غيره تتجلى آثار قانونية لذلك، وتكمن في:
- استرداد الملك: يسترد المؤجر الملك رسميًا وقانونيًا ويكون له الحق في التصرف فيه بكافة أشكاله.
- تصفية الحساب: يلزم القانون المستأجر سداد الأجرة المتأخرة وأجرة المثل إن غصب العقار في غير مدة العقد، وتعويض المؤجر عن أي أضرار لحقت بالعين.
- مصاريف الدعوى: يُعاقب القانون المستأجر بتحميله مصاريف القضية القانونية بالكامل.
تنظيم دعوى إخلاء العقار في النظام السعودي
لم تُنظم دعوى إخلاء عقار بدون عقد من أجل طرد المستأجرين من العقار، بل إنها أداة قانونية تهدف لتوضيح التعاملات العقارية لضمان المالك حقه في ملكه وليعرف المستأجر أيضًا حقوقه وتقليل النزاعات العقارية، ولكن ثمة أسباب تستدعي رفع المالك للدعوى:
- عند تأخير سداد الإيجار، أو تغيير نشاط المكان دون عِلم المؤجر.
- كل ما يُسبب أضرار مادية على العقار وتذبذب استقراره.
- عند صعوبة توازن العقار وتهديده لسلامة السكان إثر تعرضه للهدم.
أما إن كانت العين المؤجرة المرجو إخلائها هي نشاط تجاري فلا بد من صياغة الدعوى بدقة لضمان استفادة الطرفين المؤجر والمستأجر بشكل عادل دون إلحاق الضرر بالآخر.
دعوى إخلاء عقار لعدم سداد الإيجار في السعودية
عند عدم تسديد المستأجر للإيجار فيجب أن يحاول المؤجر أولًا بالود للحصول على حقه، وإذا تعذر ذلك يلجأ للمحكمة المختصة بعقد الإيجار، ويقوم القاضي باستدعاء المستأجر وتخييره بسداد الإيجار أو الإخلاء الفوري بناءً على القوانين العقارية.
ولا يحق للمالك طرد المستأجر بالقوة دون وجود قرار قضائي نهائي؛ لأن غير ذلك يعتبر مخالفة قانونية، فيجب الالتزام بالإجراءات القانونية حتى صدور الحكم النهائي.
الأسباب المؤدية لإنهاء عقد الإيجار في القانون السعودي
نص نظام المعاملات المدنية السعودية على ترك المستأجر للعين المؤجرة دون رفع مثل دعوى إخلاء عقار بدون عقد في بعض الحالات، وهي:
أولًا: الإنهاء بقوة القانون
هي الحالة الخارجة عن إرادة الجميع كهلاك العين المؤجرة كليًا مثل تعرضها للاحتراق أو سقوط العقار، فلا يظل هناك عين مؤجرة بالتالي لا يكون هناك عقد والمستأجر غير ملزم بالسداد.
ثانيًا: الفسخ لسبب
في هذه الحالة يكون العقد ساريًا لكن أحد الأطراف لديه حجة قانونية لإنهائه، وتتمثل حالات الفسخ فيما يلي:
- نقص المنفعة أو العيب: كأن يحدث للعين المؤجرة هلاك جزئي مثل سقوط سقف الغرفة أو وجود عيب مخفي في السكن، يحق للمستأجر الفسخ أو التعديل في مبلغ الإيجار المتفق عليه.
- العذر الطارئ: عندما يتعرض أحد الأطراف لظرف قاسٍ يمنعه من استمرار العقد فيمكن فسخه ولكن ملزم الطالب بتعويض الطرف الآخر عن الخسارة.
- الوفاة: إذا توفى المستأجر أو المالك فيظل العقد ساريًا مع الورثة، وإذا لم يكن ورثة المستأجر بحاجة للعقار فمن حقهم طلب الفسخ.
ثالثًا: حالات خاصة
- الإيجار الحكومي: إذا كانت جهة حكومية هي من قامت بتأجير مبنى ووجدت عيوب إنشائية، أو إذا أرادت النقل إليه فمن حقهم فسخ العقد مع المالك الخاص.
- النظام السريع: إذا المستأجر تأخر في سداد الإيجار فللمالك الحق في إرسال إنذار وإذا امتنع عن السداد لمدة 30 يوم فمن حق المالك طلب الإخلاء فورًا.
الإجراءات القانونية بعد انتهاء عقد الإيجار
إذا لم يرغب المالك تجديد عقد الإيجار بعد انتهائه فعليه الاتفاق وديًا بإخلاء المستأجر للعقار، ولكن إذا رفض الإخلاء فهكذا يكون غاصبًا للعقار وعلى المالك اتباع الإجراءات القانونية التالية:
- رفع دعوى إخلاء للمحكمة المختصة، وتقديم سائر الأوراق اللازمة للقضية.
- المطالبة بتعويض تأخير وهي أجرة المثل لمدة رفض ترك العقار.
- اللجوء لمحكمة التنفيذ لا سيما إذا كان العقد موثق في منصة إيجار لأنه بمثابة سند تنفيذي.
قد يهمك ايضا : إخراج مستأجر بدون عقد إيجار
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار؟
من بعد إصدار الحكم يبدأ المؤجر في حساب كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار والتي تكون ما بين 5-15 يوم وليس من أول يوم؛ من أجل معاونة المستأجر في ترتيب ممتلكاته الداخلية.
توثيق عقود الإيجار عبر منصة إيجار
حتى لا يكون المؤجر بحاجة لرفع دعوى إخلاء عقار بدون عقد بعد ذلك لا بد من توثيق العقد عبر منصة إيجار، وهذا باتباع الخطوات التالية:
- تسجيل الدخول لمنصة إيجار بكتابة اسم المستخدم وكلمة السر وإدخال رمز التحقق.
- الموافقة على الشروط والأحكام بعد الاطلاع عليها على المنصة.
- ستظهر بيانات المالك والمستأجر والعقار يجب مراجعتها أولًا ثم الضغط على “تأكيد”.
- الموافقة على الاتفاقية وإخلاء المسؤولية، ثم الضغط للبصمة الإلكترونية للتحقق من الهوية.
- بمجرد إنهاء الخطوات يتم توثيق العقد رسميًا ويكون معتمد من الدولة ويمكن طباعته في أي وقت.
صيغة دعوى إخلاء عقار
من شروط إخلاء العقار دون وجود عقد هو تقديم طلب رسمي للقاضي لرفع دعوى، وتُكتب العريضة بلغة قانونية سعودية كما في النموذج التالي:
إلى رئيس المحكمة العامة بمدينة …
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته، أما بعد..
الموضوع: دعوى إخلاء عقار لانتهاء العلاقة التعاقدية
- المدعي: “الاسم بالكامل”، رقم الهوية: “…”، العنوان: “…”.
- المدعي عليه: “اسم المستأجر كاملًا”، رقم الهوية: “…”، العنوان: “…”.
الوقائع:
أفيد فضيلتك بأنني أنا المدعي المالك الشرعي للعقار الواقع في “وصف العنوان بدقة”، وهذا بموجب صك ملكية رقم “…” وتاريخ “…”.
ومن هذا أوضح أن المدعي عليه وضع يده على العقار المذكور سلفًا ويشغله دون وجود أي عقد إيجار نظامي أو سند قانوني يُبيح له ذلك.
وقد طلبت منه عدة مرات إخلاء العقار وتسليمه لي بصفتي مالكه إلا أنه امتنع عن ذلك دون وجه حق، وهكذا يكون في حكم الغاصب للعقار، لذا التمس من المحكمة الآتي:
- الحكم بإلزام المدعي عليه بإخلاء العقار وتسليمه لي.
- الحكم عليه بدفع أجرة المثل عن الفترة التي غُصب فيها العقار وحتى تاريخ التسليم.
- تحميل المدعي عليه كامل التكاليف القضائية.
التوقيع: ….
أفضل محامي عقارات في السعودية
مشاكل الإيجار كثيرة وتستنفذ من الوقت والأعصاب، لذا استرد عقارك بالقانون وبإجراءات سريعة مع شركة المحامي رياض الحربي للمحاماة بخبرة قانونية عقارية كبيرة، اتصل الآن وابدا إجراءات الإخلاء فورًا بأمان.
الأسئلة الشائعة
ما هي شروط دعوى الإخلاء للتكرار؟
لقبول القاضي طرد المستأجر بسبب التكرار يجب التحقق من وجود سابقة قضائية، أو تهربه من الحكم في المرة الأولى.
متى يتم الإخلاء بالقوة الجبرية؟
عند عدم تنفيذ الحكم القضائي النهائي بنفسه، أو إذا انتهى العقد قانونًا.
كم مهلة 34 للعقار؟
هي مهلة خمس أيام من لحظة الإبلاغ الرسمي المباشر لسداد الأجرة المستحقة أو إخلاء العقار، وبعد انتهاء المدة دون تنفيذ يتم الإخلاء بالقوة الجبرية.
ما هي أنواع الإخلاء؟
يمكن إخلاء كلي للمبنى، أو جزئي لمكان معين، أو أفقي لنفس الطابق، أو رأسي.
كيف يمكن رفع دعوى إخلاء لبعض الورثة؟
تقدم للمحكمة المختصة بالأوراق اللازمة وبعد تحديد حصص الورثة يُصدر الحكم بتقسيم التركة وعليه يتم الإخلاء الجبري منعًا للنزاع.