توفر شروط الإفراغ العقاري في السعودية بشكل إلكتروني ساعد المواطنين في تسهيل نقل الملكية العقارية بين الأفراد والشركات بشكل موثق وآمن، خاصة بعد إطلاق منصة ناجز التي التابعة لوزارة العدل، ولكن عملية الإفراغ العقاري تحتاج إلى فهم دقيق للشروط والخطوات والإجراءات اللازمة حتى لا يكون هناك مانعا من إتمام العملية.
وفي هذا الإطار نستعرض لكم كل ما تحتاجه عن الإفراغ العقاري من حيث الشروط والخطوات والإجراءات اللازمة، خطوة بخطوة.
تعريف الإفراغ العقاري
في إطار معرفة شروط الإفراغ العقاري ينبغي فهم تعريفه فهما دقيقا بالنظر إليه من الناحيتين الفقهية والقانونية.
- التعريف الفقهي: هو يعد أحد التصرفات الشرعية التي يتم من خلالها نقل ملكية العقار من طرف إلى الآخر، سواء أكان بعوض أو غير عوض.
- التعريف القانوني: ويتمثل في كونه إجراء رسميا يتم بموجبه نقل ملكية العقار وتوثيقها في السجلات العقارية أمام الجهات المختصة (كتابات العدل أو الوسطاء العقاريين المعتمدين”.
ما هي شروط الإفراغ العقاري؟
شروط الإفراغ العقاري تنطوي على مجموعة من العناصر التي ينبغي توافرها، وتأتي على النحو التالي:-
- أهلية الأطراف: يشترط في جميع الأطراف أن يكون لديهم الأهلية الكاملة بحيث لا يقل السن القانوني عن 18 سنة، بالإضافة إلى عدم وجود مانع شرعي أو نظامي.
- صلاحية الصك العقاري: يشترط في العقار ذاته أن يكون ساريا، بحيث لا يكون منتهيا أو ملغيا.
- خلو العقار من الموانع: يشترط كذلك أن يكون العقار خاليا الأمور الممنوعة قانونيا، وذلك مثل النزاعات القضائية، الإيقاف التنفيذي، الرهن.
- تسديد الرسوم والضرائب: ينبغي كشرط أساسي أن يتم تسديد الضرائب والرسوم اللازمة وأهمها “ضريبة التصرفات العقارية 5% من قيمة البيع، إضافة إلى الرسوم الإدارية اللازمة.
تبدأ مرحلة الإجراءات العملية للإفراغ العقارية بعد استيفاء كافة هذه الشروط المذكورة.
الشروط الأساسية للإفراغ الإلكتروني
في إطار تنفيذ شروط الإفراغ العقاري هناك مجموعة من الشروط الأساسية للإفراغ الإلكتروني لا بد من توافرها، وتأتي على النحو التالي:
- وجود صك عقاري إلكتروني: يجب أن يتم توفير صك إلكتروني يتم تسجيله في وزارة العدل، وليس صكا ورقيا عاديا، وذلك لأن الصك الإلكتروني يعمل على توفير الحماية القانونية اللازمة، بجانب تسهيل عملية التحويل
- أيضا كشرط أساسي أن يكون العقار خاليا من أي قيود مالية أو قانونية، مثل: (الحجز، الرهن، الوقف، الادعاءات).
- تحديد مساحة العقار بحيث لا تتجاوز المدة المسموح بها 2,500 متر مربع بحد أقصى، مع العلم أن هذه المساحة تنطبق على جميع العقارات بكافة أنواعها.
- في حالة وجود العقارات في مكة أو المدينة المنورة فإن الإفراغ الإلكتروني عبر ناجز لا تنطبق عليه هذه العقارات، وحينها يتم التوجه إلى مكاتب العدل أو الموثقين المعتمدين.
- قيمة المعاملة العقاري: يصل الحد الأدنى في قيمة البيع إلى 1000 ريال سعودي، بينما يصل الحد الأقصى إلى 20,000000 ريال سعودي.
- لا بد من توافر كافة معايير الحد الأدنى للجودة والاعتماد.
شروط تتعلق بالأطراف
هناك مجموعة من الشروط التي تتعلق بالأطراف، ويأتي تفصيلها على النحو التالي:-
الجنسية والسن
- يشترط في الطرفين البائع والمشتري أن يكونوا من المواطنين السعوديين
- أما فيما يخص العمر فيشترط ألا يقل عمر البائع والمشتري عن 18 سنة
- توجد شروط خاصة إضافية تتعلق بالاجانب من دول مجلس التعاون الخليجي.
الحسابات الإلكترونية
- يشترط أن يوجد حساب مفعل لكلا الطرفين البائع والمشتري في منصة أبشر
- أيضا يتم تفعيل النفاذ الموحد وتجهيز الحسابات بنكية وتحديث البيانات الشخصية.
شروط الموافقات والتصاريح
يشترط جميع الموافقات المسبقة، بجانب بعض الشروط ينبغي توافرها في بعض الحالات الخاصة مثل:
- العقار المرهون
- العقار المتنازع عليه
- الاستيراد من الخارج
ما الفرق بين الإفراغ وتسجيل العقار؟
هناك فرق واضح بين الإفراغ وتسجيل العقار، من المهم التمييز بينهما؛ إذ إن:
- الإفراغ:
وينتج عنها بجانب تحديث الصكوك والسجلات أن يتم نقل الملكية من المالك القديم إلى الجديد.
- تسجيل العقار
هو توثيق للملكية أو قيد معلومات العقار دون انتقال للملكية، وبناء عليه يكون الإفراغ أوسع أثرا لكونه ينشئ الملكية الجديدة ويكسبها قوة وحجية أمام الغير.
الأساس النظامي للإفراغ العقاري في السعودية
الأساس النظامي للإفراغ العقاري في السعودية تحكمه مجموعة من الضوابط التي تحكمها الأنظمة واللوائح وهي كالآتي:
- يؤكد نظام التسجيل العيني للعقار (1423هـ): أن ملكية العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل الرسمي.
- يمنح نظام التوثيق (1443هـ) كتابات العدل والموثقين صلاحية إجراء الإفراغات.
ما هي الجهات المختصة بعملية الإفراغ؟
في إطار فهم شروط الإفراغ العقاري لا بد من معرفة الجهات المختصة بعملية الإفراغ تتوزع بحسب طبيعتها إلى الآتي:-
- تعد كتابات العدل هي الجهة الأساسية المنوط بها نظاماً بإجراء الإفراغات العقارية وتوثيقها بشكل سليم ودقيق.
- توفر منصة شورى كافة خدمات قانونية المتكاملة التي تمكن المستخدم من إنجاز خدمة توثيق الإفراغ العقاري بشكل إلكتروني. وذلك من خلال موثقين معتمدين من وزارة العدل.
- تعمل منصة “الموثق” التابعة لوزارة العدل على توفير خدمة متخصصة تُمكّن من إتمام الإفراغ العقاري بشكل رقمي ضمن خدمات منصة ناجز، وهذا بدوره يحول دون الحاجة لمراجعة كتابات العدل حضورياً.
ما هي أنواع وصور الإفراغ العقاري؟
هناك مجموعة من الأنواع والصور المتفرعة من شروط الإفراغ العقاري، وذلك مثل الآتي:
- النوع الأول يتمثل في الإفراغ بمقابل البيع: وذلك مثل أن ينقل العقار بعوض مالي يتم الاتفاق عليه.
- أما النوع الثاني يتضمن الإفراغ بغير مقابل، وذلك مثل التبرع أو الهبة أو ما شابههما، وفي هذه الحالة ينقل العقار مجانا.
- النوع الثالث وهو الإفراغ الجزئي، ويأتي عن طريق نقل جزء مشاع من العقار.
- النوع الاخير يأتي بشكل إلكتروني، وهو الإفراغ عبر المنصات الرقمية، حيث يتم التطور الأحدث الذي يُتيح الإفراغ بشكل إلكتروني موثق وآمن.
المستندات اللازمة لإتمام الإفراغ العقاري
في إطار تحقيق شروط الإفراغ العقاري هناك مجموعة المستندات اللازمة لإتمام الإفراغ العقاري، وذلك على النحو التالي:-
الصك العقاري
يتطلب الصك العقاري مجموعة من الشروط الآتية:
- أصل أو نسخة موثقة من وزارة العدل
- توافر إلكتروني حديث وليس نسخة ورقية قديم
- أن يكون المستند خالي من الشطب أو الطمس أو التعديلات
- معرف برقم صريح وواضح
- تاريخ الإصدار يشترط أن يكون واضحا ودقيقا.
الهوية الشخصية
- فيما يخص البائع يشترط وجود الهوية الشخصية بشكل واضح
- وجود بيانات صحيحة وسارية
- توافر صورة شخصية واضحة
- أما بشأن المشتري، فيشترط وجود نسخة واضحة من الهوية الشخصية
- بيانات موثقة
- صورة شخصية واضحة غير مشوهة.
المستندات المالية
ينبغي توافر مجموعة من المستندات المالية مثل:
- الشيك المصرفي:
- مصدق من بنك معروف
- مصدق من البنك
- أن يكون مكتوبا باسم البائع أو الجهة المستقبلة
- وجود قيمة كاملة ودقيقة.
سند الاستيفاء:
- ويجب أن يكون موثقا من وزارة المالية
- أن تكون الضرائب تم سدادها بالكامل
- يحتوي سند الاستيفاء على رقم مرجعي.
المستندات الإدارية
وتتمثل المستندات الإدارية على مجموعة من الأوراق، وذلك كالآتي:
- مستخرج من نظام ضريبة التصرفات العقارية
- ألا يكون غير منتهي الصلاحية
- أن يكون المستند مطابقا لقيمة الصفقة
- مستند التجزئة عند الحاجة
- يتم توثيقه من الجهات
- يوضح الأجزاء المقسمة
- يتضمن المساحات الدقيقة
تعرف على : كم ضريبة العقار في السعودية في اللائحة التنفيذية للتصرفات العقارية
إجراءات الإفراغ العقاري
بجانب شروط الإفراغ العقاري تأتي إجراءات الإفراغ العقاري التي تمر بخطوات محددة وواضحة، يأتي تفصيلها على النحو التالي:-
- يجب كإجراء أساسي أن يتم التحقق من الملكية عبر الصكوك والسجلات العقارية
- عدم وجود أي معوقات تؤدي إلى إيقاف العقار مثل وجود نزاع قضائي.
- ينبغي سداد الضرائب الخاصة بالإفراغ العقاري وكافة الرسوم المتعلقة به.
إجراءات توثيق الإفراغ العقاري
يتم تم توثيق الإفراغ العقاري عبر مجموعة من الإجراءات الضرورية واللازمة، ويأتي تفصيلها على النحو التالي:-
أولا يتم اختيار خدمة توثيق المستندات عبر المنصة
بعد ذلك يتم اختيار توثيق الإفراغ العقاري، بالإضافة إلى اختيار المدينة وتخصص المحامي
إدخال التفاصيل الخاصة بالطلب، وذلك من خلال كتابته أو إرفاق تسجيل صوتي.
بعد ذلك يتم اتباع الآتي:-
- ربط العميل بموقف معتمد من وزارة العدل لمراجعة الشروط والصك
- التأكد من الأهلية واستكمال كافة البيانات اللازمة
- دفع الرسوم والضريبة اللازمة بشكل إلكتروني
- أخيرا اعتماد الإفراغ وإصدار صك الملكية الجديد باسم المشتري إلكترونيا.
تكاليف ورسوم الإفراغ العقاري
تأتي تكاليف ورسوم الإفراغ العقاري على النحو التالي:ـ
- تبلغ رسوم الإفراغ العقاري 1600 ريال سعودي
- في حين تبلغ ضريبة التصرفات العقارية بقيمة 5% من قيمة الصفقة
خطوات عملية الإفراغ العقاري وتسجيل العقار والمدة الزمنية
ضمن شروط الإفراغ العقاري هناك خطوات عملية الإفراغ العقاري وتسجيل العقار والمدة الزمنية والتي تتضمن مجموعة من المراحل، نوضحها على النحو التالي:
المرحلة الأولى (التحضير والتجهيز (قبل البدء)
(الخطوة الأولى) يتم خلالها جمع المستندات والمعلومات اللازمة
أما المدة المتوقعة فإنها تأتي في إطار يومين أو ثلاثة أيام عمل.
بعد ذلك يتم جمع صك العقار الأصلي مثل:
- نسخ الهويات الوطنية (البائع والمشتري)
- عقد البيع أو الاتفاق الخطي
- الشيك المصرفي أو التحويل البنكي
- سند الاستيفاء من وزارة المالية
(الخطوة الثانية) التحقق من عدم وجود قيود مانعة
- تأخذ المدة يوم واحد عمل
- بعد ذلك يتم الدخول لبوابة ناجز
- ثم الاستعلام عن حالة الصك
- بعد ذلك مرحلة التأكد من عدم وجود رهن أو حجز أو أي عائق
- يتم إيجاد طلب تقرير رسمي (إن لزم)
(الخطوة الثالثة) يتم استخراج الرقم المرجعي للضريبة
- المدة تتراوح من يوم إلى اثنين.
- الدخول لنظام ضريبة التصرفات العقارية
- يتم إدخال كافة البيانات العقار والقيمة بشكل واضح ودقيق
- استخراج الرقم المرجعي
- بعد ذلك طباعة الإيصال
المرحلة الثانية: تقديم طلب الإفراغ
الطريقة الأولى: يتم خلالها الإفراغ الإلكتروني عبر ناجز
خطوات التقديم تأتي كالآتي:
الخطوة 1: تتمثل في تسجيل الدخول
- بعد ذلك الدخول لموقع وزارة العدل (gov.sa)
- ثم اختيار خدمة الإفراغ العقاري الإلكتروني
- بعد ذلك يتم تسجيل الدخول عبر النفاذ الموحد
- يتم التحقق من البيانات الشخصية
الخطوة 2: إنشاء طلب جديد
- يتم النقر على “طلب جديد”
- بعد ذلك يتم اختيار الصك العقاري من القائمة
- ثم التحقق من بيانات الصك
- يتم مراجعة معاينة الصك الإلكتروني
الخطوة 3: إدخال البيانات
يتم في هذه الخطوة إدخال البيانات التالية:
- بيانات المشتري بدقة
- رقم الحساب البنكي (IBAN) للبائع
- قيمة العملية
- الرقم المرجعي للضريبة
الخطوة 4: المراجعة والتأكيد
وتتمثل هذه الخطوة في الآتي:
- مراجعة البيانات المدخلة بشكل دقيق
- يتم التأكد من صحة البيانات
- بعد ذلك اعتماد الطلب
- الحصول على رقم الإحالة الإلكترونية
- المدة الإجمالية للخطوات (2-4): 1-2 ساعة
الطريقة الثانية: الإفراغ عبر الموثق المعتمد
خطوات التقديم تأتي كالآتي:.
- تتضمن الخطوة الأولى تحميل تطبيق موثق
- بعد ذلك يتم تحميل التطبيق من متجر التطبيقات
- يتم التسجيل برقم الهاتف
- تفعيل الحساب يتم من خلال برسالة تحقق
الخطوة 2: طلب الخدمة
ويتم خلالها الضغط على الاختيارات الآتية:
- “طلب توثيق جديد”
- ا خدمة “إفراغ العقار”
- تحديد المدينة والموقع
الخطوة 3: اختيار الموثق
- يتم خلالها عرض قائمة الموثقين المتاحين
- ثم اختيار الموثق المناسب
- بعد ذلك قبول الرسوم المعروضة
- أخيرا يتم تأكيد الطلب
الخطوة 4: التواصل مع الموثق
- يتم الاتصال بك مباشرة من قبل الموثق
- بعد ذلك تحديد موعد مناسب
- يتم تقديم المستندات المطلوبة
- إتمام العملية
- المدة الإجمالية: 24-48 ساعة
المرحلة الثالثة
تأتي المدة المقررة فيما ثلاثة أيام من تقديم الطلب
في حالة قبول المشتري يتم:
- إرسال رسالة تأكيد
- تحويل سريع للمرحلة الآتية.
أما في حالة عدم قبول للمشتري يتم:
- إلغاء الطلب تلقائيا بعد ثلاثة أيام
- يمكن إعادة تقديم الطلب
- يتم البحث عن حلول جديدة أو اتفاق جديد.
المرحلة الرابعة
- يتوقع أن تكون المدة المقررة فيها 24 ساعة من القبول
- يتم تحويل مبلغ من حساب المشتري إلى البائع
- يتم الإخطار بالتحويل
- توثيق العملية في السجلات
المرحلة الخامسة : إصدار الصك الجديد
- المدة المقررة من يوم إلى يومين عمل
- يتم تحديث السجل العقاري مباشرة
- أيضا يتم إرسال صك جديد إلكتروني للمشتري
- طباعة نسخة ورقية.
الفرق بين إفراغ العقار ونقل الملكية
هناك فرق واضح وصريح بيت إفراغ العقار ونقل الملكية، مع أنه في كثير من الأحيان يتم استخدام هذين المصطلحين بالتبادل، وفيما يلي نوضح الفرق بينهما بالاعتماد على تعريف كلا منهما.
نقل الملكية هو المصطلح العام الذي يشمل كافة العمليات المتعلقة بتحويل الملكية من شخص لآخر بصرف النظر عن السبب مثل الهبة والبيع والإرث، أما الإفراغ العقاري يتمثل في كونه الإجراء القانوني الذي ينفذ من خلال نقل الملكية.
ولتوضيح الفرق بشكل أبسط:
- نقل الملكية: الهدف منه تحويل الملكية.
- الإفراغ: هو الوسيلة أو الإجراء الذي يحقق الهدف ذاته.
قد يهمك ايضا : كيفية عمل عقد ايجار الكتروني
حالات خاصة بالإفراغ العقاري:
إفراغ العقار المرهون
الشروط الإضافية
- أن يكون هناك موافقة من البنك المرتهن وهذا بشكل إلزامي
- يتم توفير سند يفيد عدم الاعتراض من البنك
- يتم تحويل المبلغ من المشتري للبنك أولا.
يتم ذلك عبر الخطوات التالية:-
- يتم إخطار البنك بالرغبة في البيع
- بعد ذلك تحصل على موافقة البنك (2-3 أيام)
- يتك تقديم طلب الإفراغ، بالضبط إلى موافقة البنك
- يتم تحويل المبلغ للبنك أولاً (سداد الدين)
- تحويل الباقي للبائع.
إفراغ العقار الموقوف
والشروط الإضافية الخاصة به كالآتي:
- الحصول على موافقة من قاضي الأوقاف
- إحضار شهادة رسمية بموافقة الأوقاف
- يتم التأكد من الشروط الوقفية
الخطوات تأتي على النحو التالي:-
- يتم توفير طلب الموافقة من الأوقاف
- التوجه للمحكمة الشرعية
- انتظار طلب موافقة الأوقاف(5-10 أيام)
- تقديم طلب الإفراغ مع الموافقة
- إتمام الإفراغ العادي
إفراغ عقار الورثة
الشروط الإضافية الخاصة بعقد الورثة تأتي على النحو التالي:-
- يتك الحصول على موافقة جميع الورثة
- يتم حصر الورثة من المحكمة
- وجود توكيل رسمي من جميع الورثة (إن وجد وكيل)
الخطوات تأتي كالآتي:
- يتم حصر الورثة من المحكمة (3-5 أيام)
- ثم الحصول على موافقة جميع الورثة
- بعد ذلك توفير توكيل واحد منهم للقيام بالإفراغ
- يتم تقديم طلب الإفراغ مع الحصر
- في النهاية توزيع المبلغ على الورثة
. إفراغ عقار مقسم (التجزئة)
وتأتي الشروط الإضافية الخاصة به كالآتي:
- توفير مستند التجزئة الرسمي
- الحصول على موافقة من البلدية
- إحضار صك منفصل لكل جزء
الخطوات تأتي على النحو التالي:-
- الحصول على موافقة التجزئة من البلدية
- إصدار صكوك منفصلة لكل جزء
- تقديم طلب إفراغ لكل جزء على حدة
- إتمام الإفراغ لكل جزء
- نقل ملكية كل جزء للمشتري
أفضل محامي عقارات في السعودية
تعرفنا في هذا المقال على شروط الإفراغ العقاري وما هي أنواعها، ثم استعرضنا المستندات المطلوبة لإتمام الإفراغ العقاري، بجانب خطوات الإفراغ العقاري والمدة التي تستغرقها، بالإضافة إلى تكاليف ورسوم الإفراغ العقاري والفرق بينه وبين نقل الملكية.
إذا كنت تواجه مشكلة تتعلق بالعقارات وتحتاج إلى محامي ينجز لك الأوراق بشكل قانوني سريع وآمن تواصل مع شركة المحامي رياض الحربي ولا تترد.
الأسئلة الشائعة
1ـ هل يمكن إفراغ العقار بين الأجانب؟
نعم، يتم ذلك بشكل سهل وبسيط عبر “ناجز” سواء أكان بيعا أو هب
2ـ ما هي شروط الإفراغ العقاري؟
تتمثل شروط الإفراغ العقاري في أهلية الأطراف، وصلاحية الصك العقاري، وتسديد رسوم الضرائب.
3ـ هل هناك في شروط الإفراغ العقاري شروطا تتعلق بالأفراد؟
نعم هناك شروط تتعلق بالأفراد مثل الجنسية والسن، والحسابات الإلكترونية، بجانب شروط الموافقات اللازمة؟
4ـ إجراءات توثيق الإفراغ العقاري
● اختيار خدمة توثيق المستندات عبر المنصة
● اختيار توثيق الإفراغ العقاري، بالإضافة إلى اختيار المدينة وتخصص المحامي
● إدخال التفاصيل الخاصة بالطلب، وذلك من خلال كتابته أو إرفاق تسجيل صوتي.
5ـ ما هي تكاليف ورسوم الإفراغ العقاري
تأتي تكاليف ورسوم الإفراغ العقاري على النحو التالي:ـ
● تبلغ رسوم الإفراغ العقاري 1600 ريال سعودي
● في حين تبلغ ضريبة التصرفات العقارية بقيمة 5% من قيمة الصفقة.